Статья 48 ГрК РФ: шесть слов, которые превратили BIM-модель в закон

> Минстрой утвердил состав ЦИМ для пяти ключевых разделов ПД. Кто не перестроит процесс сейчас — будет терять месяцы на переподачах и миллионы на переделках

В российском законодательстве есть формулировки, которые проходят незамеченными — а потом переворачивают отрасль. Статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации — «Архитектурно-строительное проектирование» — один из таких случаев. Большинство проектировщиков знают её как «статью про состав проектной документации». Но мало кто вдумывается в шесть слов, которые были добавлены в неё Федеральным законом №151-ФЗ от 27 июня 2019 года:

«…и (или) в форме информационной модели».

Эти шесть слов изменили правовой статус BIM/ТИМ в России навсегда. Информационная модель перестала быть «дополнительным требованием заказчика» или «модным трендом». Она стала легитимной формой проектной документации на уровне федерального закона.

И сейчас, с 1 марта 2026, эти шесть слов становятся не теоретической нормой, а повседневной реальностью для каждого проектировщика, заказчика и экспертизы в стране.

Что говорит статья 48: анатомия нормы

Статья 48 ГрК РФ — это основа архитектурно-строительного проектирования в России. Она определяет: что такое проектная документация, кто её готовит, на основании чего, из чего она состоит, как утверждается и как изменяется.

Часть 1: что такое проектирование

«Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путём подготовки проектной документации, рабочей документации (в том числе путём внесения в них изменений) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка».

Часть 2: ключевая формулировка

«Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта».

Часть 2.1: рабочая документация — аналогично

Рабочая документация также определена как документация в текстовой и графической формах «и (или) в форме информационной модели», которая детализирует проектные решения.​

Часть 12: состав разделов проектной документации

В состав ПД входят тринадцать разделов — от пояснительной записки и схемы планировочной организации участка до проекта организации строительства, мероприятий по охране окружающей среды и пожарной безопасности. И теперь каждый из этих разделов потенциально может содержать материалы в форме информационной модели.

Проектировщик живёт в ловушке двойных стандартов. Заказчик говорит: «Сделайте BIM-модель». Экспертиза говорит: «Дайте нам PDF и DWG». Закон говорит: «Проектная документация может быть в форме информационной модели». Но никто не говорит чётко: какой именно должна быть эта модель, из чего состоять, какие атрибуты содержать? Проектировщик оказывается между тремя стульями — и падает мимо каждого.​

До сих пор этот вопрос оставался открытым. Но приказ Минстроя о составе ЦИМ ( дата вступления — 1 марта 2026 года) наконец даёт ответ: ЦИМ включает пять ключевых составных частей — объёмно-планировочные и архитектурные решения, конструктивные решения, системы водоснабжения, водоотведения и ОВиК.

Реальные боли участников строительного рынка

Заказчик мучается с ТЗ. Как сформулировать требования к информационной модели? Что включить? Что проверять? Статья 48 говорит, что ПД может быть в форме ИМ, но когда она должна быть — определяет ПП №331 и ст.57.5 ГрК. А что именно должно быть в ЦИМ — определяет ПП №614 и грядущий приказ Минстроя. Три нормативных «этажа» — и заказчик должен собрать их в одно техническое задание.

Экспертиза получает проектную документацию, в которой «есть BIM-модель». Но что с ней делать? Как проверять? По каким критериям? Автоматически или вручную? Экспертиза проверяет текстовую и графическую части — а модель лежит «в нагрузку», потому что формат проверки не стандартизирован.​

Застройщик долевого строительства с 1 января 2025 года обязан применять ТИМ на этапе строительства — даже если проект был спроектирован ранее 1 июля 2024 года. Причём требования сформулированы так, что разобраться с первого прочтения практически невозможно.

Три модели «смерти» проектной документации

Модель смерти №1: «BIM отдельно, проект отдельно». Компания делает проект в AutoCAD, а «для галочки» создаёт BIM-модель в другом ПО. Модель не связана с чертежами, не обновляется при изменениях, не проходит через экспертизу. Статья 48 говорит: ПД — это единый продукт, который может быть «в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели». Союз «и (или)» означает: модель — не приложение к проекту, а форма его существования.​

Модель смерти №2: «Модель есть, но без атрибутов». Красивая 3D-геометрия, но нет данных: материалы не указаны, маркировка отсутствует, данные о местоположении не заполнены. Приказ Минстроя чётко определяет: атрибутивные данные включают геометрические данные, данные о местоположении и данные маркировки. Модель без атрибутов — это не ЦИМ, а скульптура.

Модель смерти №3: «Модель на стадии П, но не на стадии С». Прошли экспертизу с моделью. Вышли на стройку — модель «заморозили». С 1 января 2025 года застройщики долевого строительства обязаны вести ИМ на стадии строительства. Это значит: модель должна жить весь жизненный цикл, а не умирать после экспертизы.​

Открытые вопросы и риски (о которых молчат)

Вопрос №1: «и (или)» — что это значит на практике? Формулировка «в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели» допускает три варианта: только текст+графика, только ИМ, или текст+графика+ИМ. На практике экспертиза пока требует текст+графику, а ИМ принимает «в дополнение». Когда ИМ станет достаточной формой ПД без бумажных разделов — вопрос, который пока не решён.​

Вопрос №2: полномочия Минстроя. Минэкономразвития указало, что у Минстроя нет прямых полномочий утверждать акты с обязательными требованиями без отсылки к федеральному закону или указу Президента. Это создаёт правовую неопределённость: будет ли приказ о составе ЦИМ иметь обязательную силу?​

Вопрос №3: только 5 разделов из 13. Приказ Минстроя утверждает состав ЦИМ для пяти разделов ПД (АР, КР, ВК, ОВ, ВС). Но в ч.12 ст.48 перечислено тринадцать разделов. Что с остальными восемью? Пояснительная записка, ПОС, мероприятия по пожарной безопасности, экология — всё это пока остаётся «за бортом» ЦИМ. Это означает, что модель покрывает менее половины состава проектной документации.

Вопрос №4: ИЖС и малоэтажное строительство. Часть 3 ст.48 освобождает ИЖС от обязанности готовить проектную документацию — она делается «по инициативе застройщика». Но ПП №331 с 1 января 2025 года распространяет обязательность ТИМ на застройщиков малоэтажных жилых комплексов в рамках долевого строительства. Как сочетаются эти нормы — вопрос, на который нет простого ответа.

Практические советы: что делать

Правовой аудит

• Прочитайте ч.2, 2.1, 12 ст.48 ГрК РФ — поймите, как формулировка «и (или) в форме ИМ» влияет на ваши проекты.​

• Проверьте: попадают ли ваши проекты под обязательность ТИМ (ПП №331)? Госзаказ, долевое строительство, ИЖС в составе ЖК — всё это уже обязательно.​

• Изучите проект приказа Минстроя о составе ЦИМ: какие разделы ПД должны быть представлены в форме модели.​

Технический аудит

• Проверьте: содержит ли ваша модель три набора атрибутивных данных — геометрические, данные о местоположении, данные маркировки?​

• Убедитесь, что ваш шаблон проекта поддерживает экспорт в требуемых форматах и содержит необходимые классы элементов.

• Проведите тестовый экспорт ЦИМ для одного из текущих проектов — и проверьте полноту данных.

Процессный аудит

• Убедитесь, что ваш BEP/EIR содержит требования, соответствующие приказу Минстроя.​

• Настройте валидацию модели перед передачей: геометрия → атрибуты → маркировка → местоположение.

• Обучите проектировщиков: модель — это не отдельный продукт, а форма существования проектной документации.​

Организационный аудит

• Назначьте ответственного за соответствие ЦИМ требованиям. Это не «задача BIM-отдела» — это ответственность ГИПа/ГАПа.

• Встройте проверку ЦИМ в процесс выпуска ПД: модель должна проходить внутреннюю приёмку до передачи на экспертизу.

• Подготовьте руководство компании: с 1 марта 2026 года ЦИМ — не «дополнительная услуга», а обязательная часть проектной документации.

Видение: от «и (или)» к «только в форме информационной модели»

Сегодня ст.48 ГрК РФ говорит: «и (или)». Это значит — пока допускается и «бумага», и модель. Но вектор очевиден: государство последовательно сужает пространство для «бумажного» проектирования.​

2019 — ФЗ-151 добавил слова «в форме информационной модели» в ст.48.​ 2021 — ПП №331 установил обязательность ИМ для госзаказа.​ 2024 — обязательность распространена на долевое строительство.​ 2025 — обязательность на стадии строительства.​ 2026 — приказ Минстроя утверждает конкретный состав ЦИМ в составе ПД.​

Следующий логичный шаг — замена «и (или)» на «и». Когда проектная документация будет обязательно содержать материалы в форме информационной модели — без альтернативы. И те, кто подготовится к этому моменту заранее, пройдут его безболезненно. Остальные — столкнутся с шоком, переподачами и потерей контрактов.

Статья 48 ГрК РФ — это не просто «статья про проектирование». Это дорожная карта цифровизации строительной отрасли, вшитая в Кодекс. Шесть слов — «и (или) в форме информационной модели» — определяют будущее каждого, кто проектирует, строит и управляет зданиями в России.​

Вопрос только один: вы уже на этом пути — или ещё стоите на обочине?

Подписывайтесь на канал «Цифровой строитель».

Здесь — разборы нормативной базы и цифровых требований простым языком. Без канцелярита, без «воды». Что меняется, почему это происходит, как подготовиться раньше конкурентов. Каждый документ — через призму практики. Каждый совет — применимый завтра.